Có được phép xây dựng nhà ở khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai?

Rủi ro pháp lý khi chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
Theo khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất là khoản thu ngân sách bắt buộc mà người dân phải chi trả khi được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Khi phát sinh nghĩa vụ này mà người dân chậm thực hiện, pháp luật đã quy định các chế tài xử lý cụ thể. Căn cứ Điều 45 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, ngoài số tiền gốc, người sử dụng đất buộc phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp (lãi suất) tính theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Nghiêm trọng hơn, khoản 1 Điều 30 Nghị định 102/2024/NĐ-CP nêu rõ: trong trường hợp người sử dụng đất cố tình không chấp hành nghĩa vụ tài chính dù đã bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế, cơ quan thuế sẽ có văn bản đề nghị thu hồi đất. Đây là rủi ro pháp lý cao nhất, có thể dẫn đến việc người dân mất hoàn toàn quyền sở hữu và sử dụng đối với thửa đất.
Phân định rõ các quyền bị hạn chế và quyền được thực hiện
Để trả lời câu hỏi về quyền xây dựng, cần xem xét phạm vi các quyền bị "phong tỏa" khi người dân chưa nộp đủ tiền sử dụng đất.
Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, họ bắt buộc phải hoàn thành xong nghĩa vụ này trước khi thực hiện các quyền giao dịch, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quy định này nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản hoặc chuyển giao nghĩa vụ nợ cho bên thứ ba khi ngân sách nhà nước chưa thu được tiền.
Tuy nhiên, khi đối chiếu với các quy định hiện hành của Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng 2014, pháp luật không liệt kê hoạt động "xây dựng nhà ở" vào nhóm các quyền bị hạn chế do chậm nộp tiền sử dụng đất.
Kết luận
Như vậy, việc chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chỉ làm hạn chế quyền định đoạt (giao dịch, mua bán, thế chấp...) của chủ sở hữu, chứ không tước đi quyền khai thác công năng của thửa đất. Người dân vẫn được phép tiến hành xây dựng nhà ở riêng lẻ trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, miễn là tuân thủ các quy định về quy hoạch và giấy phép xây dựng (nếu có).
Mặc dù vậy, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý: dù được phép xây nhà, việc ưu tiên hoàn thành nghĩa vụ tài chính là cấp thiết. Nếu tình trạng chậm nộp kéo dài dẫn đến việc bị cưỡng chế và thu hồi đất theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thiệt hại kinh tế sẽ rất lớn khi cả đất và tài sản gắn liền với đất (ngôi nhà mới xây) đều có thể bị ảnh hưởng.