luatvienan@vienan.vn | 028 7300 6876 - 097 2757676
Thời gian làm việc: Sáng: 08:00 - 12:00 - Chiều: 13:30 - 17:30

Giá trị pháp lý của Sổ tay cư dân, Hợp đồng mua bán căn hộ đối với chủ sở hữu nhà chung cư

Trang chủ / Tư vấn pháp luật / Hỏi - đáp / Giá trị pháp lý của Sổ tay cư dân, Hợp đồng mua bán căn hộ đối với chủ sở hữu nhà chung cư
Editor 02 Tháng Giêng 2024

Giá trị pháp lý của Sổ tay cư dân, Hợp đồng mua bán căn hộ đối với chủ sở hữu nhà chung cư

Bạn Thanh M có câu hỏi:

Sổ tay cư dân và Hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý cụ thể như thế nào? Phạm vi hiệu lực trong công tác quản lý vận hành? Sau khi chủ sở hữu đã nhận bàn giao và có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thì Sổ tay cư dân và Hợp đồng mua bán còn có hiệu lực nữa hay không?

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MTV Viên An cảm ơn bạn đã tin tưởng khi gửi câu hỏi đến Viên An. Với câu hỏi của bạn, luật sư Viên An tư vấn như sau:

Giá trị pháp lý của Sổ tay cư dân và Hợp đồng mua bán căn hộ

“Sổ tay cư dân” được soạn thảo và ban hành nhằm mục đích giúp cư dân hiểu rõ chính sách quản lý Toà nhà, cung cấp các thông tin hữu ích, cũng như hướng dẫn những quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi sinh sống tại Tòa nhà. Vì thế nên Sổ tay cư dân chỉ là văn bản phổ biến thông tin, hướng dẫn không có giá trị về mặt pháp lý. Hiện tại không có văn bản pháp luật quy định về sổ tay này.

“Hợp đồng mua bán căn hộ” là Hợp đồng mua bán tài sản, được điều chỉnh theo quy định pháp luật nên có giá trị pháp lý. Căn cứ các quy định pháp luật tại khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 122 Luật Nhà ở 2014, giao dịch bất động sản phải được thực hiện bằng văn bản và Hợp đồng này có giá trị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa người mua và người bán trong suốt quá trình sử dụng căn hộ, căn cứ theo những điều khoản thỏa thuận có sẵn trong hợp đồng và bởi luật điều chỉnh.

Hiệu lực hợp đồng mua bán căn hộ được quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

" Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật."

Phạm vi hiệu lực của Hợp đồng mua bán căn hộ trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BXD 2021 quy định về quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:

“1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.”

Ngoài ra, khoản 2 Điều 31  Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BXD 2021, khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014 quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, kinh phí vận hành nhà chung cư cũng được quy định trong Hợp đồng mua bán căn hộ.

Từ những phân tích nêu trên, Sổ tay cư dân giúp hướng dẫn cư dân trong suốt quá trình sử dụng căn hộ, thể hiện các tiện ích tòa nhà và có thể bị thay đổi nội dung, còn Bản Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được nêu trong Sổ tay cư dân mới là căn cứ pháp lý để điều chỉnh trong quá trình vận hành, quản lý chung cư. Căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ để chủ sở hữu và chủ đầu tư đảm bảo thực hiện theo trách nhiệm, quyền hạn của mình được quy định trong Hợp đồng trong suốt quá trình từ lúc ký Hợp đồng cho đến khi chủ sở hữu ký Hợp đồng chuyển nhượng lại căn hộ cho người khác.   

Mặc dù chủ sở hữu đã được bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ, nhưng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn có giá trị pháp lý vì trong đó quy định cụ thể phần sở hữu chung, kinh phí để phục vụ cho công tác quản lý chung cư cũng như vạch ra phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ chung cư và chủ đầu tư.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 097.181.8676 để được giải đáp.

Lưu ý:

- Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo; Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.