Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với Giấy chứng nhận

Tôi có một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó mục đích sử dụng được ghi nhận là đất nông nghiệp. Trước đây, tôi đã xây dựng một căn nhà cấp 4 trên thửa đất này để ở nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và chưa đăng ký chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất.

Gần đây, tôi đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Tuy nhiên, do hiện trạng sử dụng đất trên thực tế không thống nhất với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận nên hồ sơ đăng ký biến động để sang tên quyền sử dụng đất đang gặp vướng mắc và chưa được giải quyết.

Câu hỏi nhờ luật sư giải đáp: Trong trường hợp của tôi, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có bị vô hiệu hay không? Tôi có thể áp dụng những biện pháp nào để tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định pháp luật?

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi. Đối với trường hợp nêu trên, chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có khả năng bị vô hiệu không?

Theo Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự bị vô hiệu khi không đáp ứng một trong các điều kiện về năng lực của chủ thể; sự tự nguyện của các bên; mục đích, nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hoặc không tuân thủ điều kiện về hình thức trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài các điều kiện chung của Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, bao gồm: có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất; và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

Như vậy, việc trên thửa đất có một căn nhà cấp 4 chưa được chứng nhận quyền sở hữu và được xây dựng khi đất vẫn có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp có thể làm phát sinh vấn đề về sử dụng đất không đúng mục đích. Tuy nhiên, tình trạng này không phải là căn cứ làm cho toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đương nhiên vô hiệu.

Ngoài ra, cần phân biệt hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy, ngay cả khi hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu, việc chuyển quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất nếu chưa được đăng ký và cập nhật vào hồ sơ địa chính.

2. Các phương án xử lý để tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên đúng quy định pháp luật?

Tùy thuộc vào quy hoạch, tình trạng công trình và nhu cầu của các bên trong hợp đồng, có thể xem xét hai phương án xử lý sau đây:

Phương án thứ nhất: Xử lý công trình và khôi phục hiện trạng đất nông nghiệp

Theo Điều 31 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Trường hợp căn nhà được xây dựng để ở trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích, người sử dụng đất có thể bị xử lý theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP và bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả phù hợp.

Nếu thửa đất không đủ điều kiện chuyển sang đất ở hoặc các bên không có nhu cầu giữ lại căn nhà, người sử dụng đất có thể tháo dỡ công trình và khôi phục hiện trạng thửa đất trở lại phù hợp với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Việc tháo dỡ phải tuân thủ quy định về an toàn phá dỡ công trình tại Điều 118 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020.

Trường hợp đã có biên bản hoặc quyết định xử lý vi phạm, người sử dụng đất cần thực hiện biện pháp khắc phục và đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nhận kết quả chấp hành trước khi nộp lại hồ sơ đăng ký biến động.

Phương án thứ hai: Xin chuyển mục đích sử dụng đất và xử lý pháp lý đối với căn nhà

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, căn cứ xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, theo Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, được bổ sung bởi khoản 6 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.

Trường hợp thửa đất phù hợp với quy hoạch và đáp ứng các điều kiện có liên quan, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không làm cho căn nhà đã xây dựng trước đó tự động trở thành công trình hợp pháp. Người sử dụng đất vẫn phải xác định thời điểm, hồ sơ và tình trạng xây dựng của căn nhà; xử lý vi phạm về đất đai, xây dựng nếu có; đồng thời đáp ứng các điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Điều 148 Luật Đất đai năm 2024.

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến căn nhà, các bên cần rà soát lại hợp đồng đã được công chứng. Trường hợp thông tin về thửa đất hoặc phạm vi tài sản chuyển nhượng có thay đổi, các bên cần lập văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng trước khi nộp lại hồ sơ đăng ký sang tên.

Kết luận

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các phương án xử lý để tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.

Theo đó, việc căn nhà cấp 4 được xây dựng trên đất nông nghiệp nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu không đương nhiên làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng bị vô hiệu. Tuy nhiên, do hiện trạng sử dụng đất chưa phù hợp với mục đích ghi trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất có thể phải xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến căn nhà theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trước khi tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Tùy thuộc vào quy hoạch, khả năng chuyển mục đích sử dụng đất và nhu cầu thực tế của các bên, người sử dụng đất có thể lựa chọn tháo dỡ công trình để khôi phục hiện trạng đất nông nghiệp hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất và tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý đối với căn nhà. Trước khi thực hiện, các bên nên kiểm tra đầy đủ thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý của công trình và yêu cầu của cơ quan đang giải quyết hồ sơ để lựa chọn phương án phù hợp, hạn chế chi phí và rủi ro phát sinh.

*Lưu ý:

- Bài viết này được biên soạn nhằm mục đích cung cấp thông tin tham khảo chung về các quy định pháp luật hiện hành;

- Một số điều khoản pháp luật được đề cập có thể đã được sửa đổi, bổ sung hoặc hết hiệu lực tại thời điểm bạn tiếp cận thông tin;

- Để đảm bảo quyền lợi và có được tư vấn phù hợp với tình huống cụ thể, bạn vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư của Công ty Luật Viên An hoặc gọi ngay đến số gọi số: 097.275.7676 để được hỗ trợ chi tiết và chính xác nhất.