Phải làm sao khi phần đất còn lại sau thu hồi quá nhỏ để sử dụng?

1. Bối cảnh và vấn đề thực tiễn: 

Trong thực tế, khi Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân, nhiều trường hợp phần đất còn lại quá nhỏ để tiếp tục sử dụng, gây khó khăn cho người dân. Trước đây, do pháp luật chưa có quy định cụ thể để xử lý tình huống này, nên đã phát sinh nhiều bất cập. Nhiều người dân không thể xây dựng công trình trên phần đất còn lại do không đạt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương, dẫn đến tình trạng đất bỏ hoang. Việc chuyển nhượng hoặc bán lại cũng gặp khó khăn do diện tích không đáp ứng điều kiện tách thửa, khiến giá trị đất giảm sút đáng kể. Ngoài ra, không ít trường hợp đã nảy sinh tranh chấp, khiếu nại khi phần đất còn lại không còn giá trị sử dụng nhưng vẫn thuộc quyền sở hữu của người dân, gây ra nhiều hệ lụy pháp lý và thực tiễn.

Nhằm khắc phục những hạn chế này, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định mới tại khoản 7 Điều 91, cho phép Nhà nước thu hồi toàn bộ thửa đất nếu phần diện tích còn lại nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định và được sự đề nghị của người sử dụng đất. Đây là một bước tiến quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân, bảo đảm tính hợp lý, khả thi trong công tác thu hồi đất, đồng thời góp phần hạn chế tranh chấp và sử dụng quỹ đất hiệu quả hơn.

2. Nội dung quy định tại khoản 7 Điều 91:

“Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

7. Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tại khoản 2 Điều 220 của Luật này, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.”

3. Ý nghĩa của quy định mới:

3.1. Đảm bảo quyền lợi cho người dân:

Nếu không có quy định này, người dân sẽ rơi vào tình trạng "dở khóc dở cười": đất bị thu hồi một phần, nhưng phần còn lại không thể sử dụng hợp pháp. Quy định mới giúp người dân có quyền lựa chọn, nếu phần đất còn lại không còn giá trị sử dụng, họ có thể yêu cầu Nhà nước thu hồi toàn bộ và được bồi thường. Điều này cũng đảm bảo sự công bằng trong bồi thường, giúp người dân không phải chịu thiệt khi bị thu hồi đất mà vẫn bị "mắc kẹt" với một phần đất không còn giá trị.

3.2. Giúp công tác quy hoạch đất đai hiệu quả hơn:

Việc Nhà nước thu hồi toàn bộ phần đất còn lại khi không đủ diện tích tối thiểu giúp khu vực thu hồi được sử dụng một cách đồng bộ, tránh tình trạng các dự án bị chia cắt bởi những phần đất nhỏ lẻ không thể khai thác hiệu quả. Điều này không chỉ tạo thuận lợi cho công tác quy hoạch, mà còn giúp tối ưu hóa quỹ đất, nâng cao giá trị sử dụng và tính đồng bộ trong phát triển hạ tầng.

Bên cạnh đó, quy định này cũng góp phần khắc phục tình trạng đất "xôi đỗ" – nơi có những lô đất nhỏ bị bỏ hoang do không đủ điều kiện xây dựng hoặc sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất đai, làm mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng đến quy hoạch chung. Khi các thửa đất nhỏ không còn bị "mắc kẹt" trong khu vực quy hoạch, việc triển khai các công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật và dự án phát triển đô thị sẽ diễn ra thuận lợi hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội.

3.3. Hạn chế tranh chấp và khiếu nại:

Trước đây, khi Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, nhiều người dân rơi vào tình trạng khó khăn khi phần đất còn lại quá nhỏ để sử dụng nhưng vẫn thuộc quyền sở hữu của họ. Điều này dẫn đến nhiều khiếu nại kéo dài, do người dân không thể xây dựng, chuyển nhượng hay khai thác giá trị từ phần đất này, trong khi chính quyền lại không thể thu hồi nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng. Sự thiếu đồng bộ trong cơ chế thu hồi đất đã gây ra nhiều vướng mắc, tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý nhà nước và làm gia tăng tranh chấp trong quá trình thực hiện dự án.

Quy định mới trong Luật Đất đai 2024 giúp giải quyết vấn đề này bằng cách thiết lập một cơ chế pháp lý minh bạch. Người dân có quyền quyết định đối với phần đất còn lại của mình, nếu không còn giá trị sử dụng, họ có thể yêu cầu Nhà nước thu hồi toàn bộ. Đồng thời, chính quyền cũng có căn cứ pháp lý rõ ràng để thực hiện thu hồi đất, bảo đảm sự đồng thuận giữa các bên, giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện và giúp quá trình thu hồi đất diễn ra suôn sẻ hơn. Quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, tránh tình trạng khiếu nại kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

4. Thách thức và hướng thực hiện:

4.1. Xác định diện tích tối thiểu hợp lý:

Diện tích tối thiểu để tách thửa hiện nay do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định, và mỗi địa phương có thể có quy định khác nhau tùy theo điều kiện tự nhiên, quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất. Điều này dẫn đến sự chênh lệch giữa các khu vực, khiến người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin và thực hiện thủ tục tách thửa.

Để đảm bảo tính minh bạch và thống nhất, các cơ quan chức năng cần công khai rõ ràng quy định về diện tích tối thiểu tại từng địa phương, giúp người dân dễ dàng tra cứu và tuân thủ. Đồng thời, cần có sự phối hợp giữa các tỉnh, thành phố nhằm tránh tình trạng chênh lệch quá lớn về diện tích tối thiểu giữa các khu vực có điều kiện tương đồng, góp phần tạo sự công bằng trong quản lý đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

4.2. Định giá bồi thường hợp lý:

Nếu áp dụng giá cũ cho phần đất dư sau thu hồi, Nhà nước sẽ phải bồi thường với mức giá cao hơn giá trị thực tế của phần đất này. Điều này là do phần đất dư có thể bị hạn chế về khả năng sử dụng, vị trí, hình dạng và tính thanh khoản, dẫn đến giá trị thị trường giảm so với khi nó còn là một phần của thửa đất lớn. Việc giữ nguyên giá cũ có thể làm tăng chi phí bồi thường đáng kể, gây áp lực lớn lên ngân sách nhà nước, đặc biệt trong các dự án thu hồi đất quy mô lớn. Đồng thời, điều này cũng có thể tạo tiền lệ không hợp lý, khiến quá trình thu hồi đất gặp khó khăn hơn do các yêu cầu bồi thường ngày càng cao, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Ngược lại, nếu định giá lại phần đất dư theo giá thấp hơn sau khi thu hồi, người dân có thể chịu thiệt hại đáng kể. Những hạn chế về giá trị sử dụng của phần đất dư thực chất là do chính việc thu hồi đất của Nhà nước gây ra, khiến giá trị đất bị giảm sút so với khi chưa bị chia cắt. Nếu mức bồi thường quá thấp, đặc biệt tại các khu vực có giá đất tăng nhanh theo thời gian, người dân sẽ bị mất đi một phần giá trị tài sản mà họ có thể nhận được nếu tự do giao dịch trên thị trường. Điều này có thể dẫn đến khiếu nại, tranh chấp kéo dài, gây bất ổn xã hội và cản trở quá trình triển khai các dự án. Do đó, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, đảm bảo giá bồi thường phản ánh đúng giá trị thị trường và được thực hiện một cách minh bạch để bảo vệ quyền lợi cho cả Nhà nước và người dân.

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về phương pháp xác định giá trị của phần đất dư sau thu hồi, dẫn đến nhiều tranh cãi trong quá trình bồi thường. Do đó, cần có cơ chế định giá hợp lý, cân bằng giữa quyền lợi của Nhà nước và người dân. Việc bồi thường phải đảm bảo phản ánh đúng giá trị thực tế của đất, tránh gây thất thoát ngân sách nhưng cũng không làm người dân chịu thiệt hại quá lớn.

4.3. Cân đối ngân sách bồi thường: 

Kinh phí bồi thường phần đất còn lại sau khi thu hồi là một khoản chi quan trọng và được tính vào tổng chi phí của dự án đầu tư. Nếu không có sự tính toán hợp lý ngay từ đầu, chi phí bồi thường có thể tăng cao, gây áp lực lớn lên ngân sách dự án, thậm chí ảnh hưởng đến tiến độ triển khai. Trong nhiều trường hợp, việc định giá đất không sát với thực tế hoặc thay đổi quy hoạch đột ngột có thể làm phát sinh thêm các khoản bồi thường, khiến dự án bị đình trệ hoặc kéo dài thời gian thực hiện.

Vì vậy, khi lập dự án thu hồi đất, các chủ đầu tư cần tính toán chi phí bồi thường một cách chi tiết, cân đối với tổng ngân sách để đảm bảo khả năng tài chính và tính khả thi của dự án. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần có kế hoạch quy hoạch đất đai hợp lý, hạn chế việc thay đổi quy hoạch đột xuất, nhằm tránh tình trạng chi phí bồi thường vượt quá dự kiến, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn người dân bị thu hồi đất.

5. Kết luận: 

Khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024 được xem là một công cụ pháp lý quan trọng nhằm nâng cao quyền lợi của người dân, đồng thời tăng cường hiệu quả trong công tác quy hoạch, sử dụng đất. Quy định này không chỉ góp phần khắc phục tình trạng đất đai manh mún, bỏ hoang, mà còn giảm thiểu nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp liên quan đến thu hồi đất.

Để bảo đảm quy định này được thực thi một cách đồng bộ và hiệu quả, các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết, bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đồng thời xây dựng kế hoạch cân đối ngân sách phù hợp. Nếu được triển khai đúng quy định và có sự giám sát chặt chẽ, quy định này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu hồi đất, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.